オフィス家賃保証の仕組みとは？保証金との違いや解約時の注意点も解説

オフィスを解約する際、高額な原状回復費用や予期せぬ違約金などでお悩みになる事業者は少なくありません。退去時の金銭トラブルを防ぐためには、入居時に契約した「保証会社」や「連帯保証人」の仕組みを正しく理解しておくことが重要です。

本記事では、賃貸オフィスで家賃保証が必要とされる理由から、解約時に保証がカバーする範囲までをわかりやすく解説します。保証会社の審査落ちを防ぐポイントもまとめているので、スムーズに退去や移転を進めるためのヒントにしてみてください。

ちいきぼオフィスで理想のオフィス‧貸事務所を⾒つけませんか？

ちいきぼオフィスでは、居抜きオフィスや少人数の事業者に最適な小規模オフィスを専門に取り扱っています。あなたの事業に合った物件を効率的に見つけられるよう、豊富な物件情報と、本記事のようなお役立ち情報を多数ご用意しています。また、会員登録により希望条件に沿った物件情報もお届けできますので、是非ご活用ください。

無料会員登録はこちら

希望エリアから物件を探す

賃貸オフィスで家賃保証が必要とされる理由

オフィスは住居と比べて月額賃料が高額なうえ、共益費や駐車場代などさまざまな費用が発生します。そのため貸主（ビルオーナー）は、業績悪化による滞納や倒産といった大きな損失を防ぐため、確実な債権回収ができるリスク管理を求めています。近年、事業用物件で保証会社の利用が必須となるケースが多いのはこのためです。

一方、借主（テナント）にとっても家賃保証は信用力を補う役割を果たします。設立直後の新設法人であっても、保証制度を利用することで入居審査に通りやすくなるメリットがあります。

なお、家賃の保証方法は「保証会社への加入」と「連帯保証人の設定」の2種類があり、費用や手続きの手間が異なります。

保証会社を利用する場合: 保証料が発生するものの、審査や契約手続きがスムーズで、親族等に依頼する心理的負担がないのがメリットです。
連帯保証人のみの場合: 保証料はかかりませんが、書類準備の手間が大きく、連帯保証人に重い責任が及ぶデメリットがあります。

こうした背景から、近年は貸主のリスク管理の観点から保証会社の利用を必須とする物件が主流となっています。

保証人と連帯保証人の責任の違い

単なる「保証人」は、貸主や保証会社から支払いを求められても、 「先に借主へ請求してほしい」と主張できる権利（催告の抗弁権）があります。しかし「連帯保証人」にはこの権利がなく、主債務者である借主と全く同じ支払義務を負います。そのため貸主は、借主への請求手続きを経ずに、連帯保証人へ直接支払いを請求することが可能です。

事業用物件では、賃料回収の確実性を高めるために、連帯保証人を求められるのが一般的です。賃貸オフィスは月々の賃料だけでなく、退去時は精算額（原状回復費用など）が大きくなりやすいため、貸主側もより慎重になります。連帯保証人には重い責任が及ぶため、契約書の条文で責任の範囲をしっかり確認しましょう。

法人契約でも代表者の連帯保証が必要な理由

「法人名義の契約なのに、なぜ代表者個人の連帯保証まで必要なのか」と疑問に思うかもしれません。その理由は、万が一法人が倒産した場合、会社名義の財産だけでは未払いの家賃や原状回復費が回収できなくなるリスクがあるからです。

一般的には「代表取締役」が連帯保証人になりますが、設立年数が浅い場合や業績面から信用力が不足していると判断された場合は、代表者とは別に資力のある第三者（親族や他の役員など）を追加で求められるケースもあります。このような連帯保証人制度は日本特有の商慣習とも言われており、貸主の合意なしに契約から外すことは実務上困難です。

貸主の不安を和らげ契約をスムーズに進めるには、事業用専門の保証会社を利用するのも有効な手段です。保証会社によって法人としての信用力を補強できれば、入居審査のハードルを低くすることに寄与します。

民法改正と極度額（上限）の注意点

2020年施行の民法により、個人の連帯保証人を立てる場合は、契約書に保証する金額の責任上限である「極度額（上限額）」の明記が義務付けられました。極度額の記載がない契約は無効となります。また親会社などの法人が連帯保証人になる場合は極度額の設定は必須ではありません。

極度額は「極度額：〇〇万円」というように、必ず具体的な金額で明確に記載されます。注意すべき点として、オフィスの退去時には未払い家賃だけでなく、高額な原状回復費用や違約金なども連帯保証人への請求対象に含まれるケースがあります。

極度額はこれらを含めた最大リスクを想定して設定されるため、契約時は責任の範囲と上限額をしっかり確認することが大切です。

💡 ちいきぼオフィス×Biz保証で信用の補完を。

貸主の不安を和らげるには、事業用専門の保証会社を利用するのも有効な手段です。信用力を補強できれば、契約交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

借主が保証会社を自由に選ぶことは原則できませんが、創業期の事業者に理解のある保証会社を採用している物件を探すことは可能です。実績不足で審査に不安がある場合は、小規模オフィス特化型の物件サイト「ちいきぼオフィス」の活用をおすすめします。

「ちいきぼオフィス」と連携する事業用家賃保証サービス「Biz保証」は、過去の決算書だけでなく起業家の事業への熱意を評価します。小規模オフィスは毎月の固定費も抑えやすいため、資金が限られている新設法人に最適な選択肢と言えるでしょう。[ちいきぼオフィスで物件を探す]

保証料の相場と解約時の返金ルール

保証会社を利用する場合は、初期費用と更新料の相場を把握しておきましょう。

初回保証料は、賃料等月額固定費（共益費などを含む）の0.8〜1ヶ月分程度が目安です。更新料は、年に1万〜3万円の固定型か、賃料の一定割合を支払うタイプに分かれます。なお、審査の結果次第では、金額が変動することもあります。

解約・退去時に保証料は返還されるか

契約期間の途中で事務所を解約しても、支払った保証料は原則として返還されません。入居期間を終えて退去する際に返還される敷金や保証金とは異なり、保証料はあくまで保証サービスを利用するための掛け捨ての手数料だからです。

返金条件がある場合は、必ず保証委託契約の条文に記載されているため、口頭での説明ではなく契約書で事実を確認しましょう。

解約・退去時に保証がカバーする範囲

退去時は未払い家賃や原状回復費用のほか、残置物の処理費用なども貸主との間で争点になりやすいポイントとなります。そのため、保証会社がこれらの費用をどこまでカバーしてくれるのか、事前に契約内容をしっかりと確認しておく必要があります。

注意すべきは、賃貸借契約上で借主が支払う義務のある費用であっても、保証会社の「保証委託契約」では対象外になるケースがある点です。貸主への支払いがすべて保証会社によってカバーされるわけではないため、免責（保証対象外）となる範囲の把握が非常に重要になります。

保証会社のカバー範囲から外れた費用は自社で支払う必要があるため、退去時の大きな資金負担に繋がる恐れがあります。予期せぬ出費を防ぐためにも、早い段階で原状回復の見積もりを取り、貸主と工事範囲や費用負担についてしっかり協議することが大切です。

賃料の未払いと保証会社による立て替え

借主が家賃を滞納した場合、保証会社が貸主へ一時的に賃料を立て替えます。その後、保証会社から借主へ請求が来る仕組みであり、借主の支払義務そのものが消えるわけではない点に注意が必要です。

立て替えの対象には、月額賃料や共益費が含まれるのが一般的ですが、遅延損害金や更新料が対象になるかは保証会社によって異なります。万が一、支払いが遅れそうな場合は、放置せず早めに保証会社や管理会社へ相談しましょう。

契約解除に伴う違約金

短期解約違約金など、契約期間中の解約にはペナルティが発生する場合があります。また解約予告期間（退去を知らせる期限）を見落とすと、余計な賃料を支払うことになります。

これらの違約金が保証対象になるかは、保証プラン次第です。対象外の場合は、借主が貸主へ直接支払う必要があります。解約通知を出す前に、契約条項と発生条件を整理しておきましょう。

解約時に注意したい「保証料」と「保証金」の違い

名前は似ていますが「保証料」と「保証金」は、支払先も性質も全く異なる別のお金です。保証料は保証会社に支払う掛け捨ての手数料であるため、解約しても原則として返還されません。一方の保証金は貸主に預けておくお金（敷金）であり、退去時には精算後の残額が手元に戻ってきます。

ただし、保証金が実際にいくら返ってくるかは、賃貸借契約の取り決めによって大きく異なります。とくに注意したいのが、解約時に無条件で一定割合が差し引かれる「償却（敷引き）」の特約です。事業用物件では、この償却費とは別に、高額になりがちな原状回復費用や専門的なクリーニング代が請求されるケースもあります。差し引かれる対象項目を契約書で事前に確認しましょう。

審査基準と審査落ちを防ぐポイント

保証会社の審査では、主に支払能力と事業の継続性がチェックされます。売上の規模だけでなく、資金繰りが安定しているかも重要です。審査期間は数日から1週間程度が目安です。

提出書類の不備は審査の遅れに繋がるため、決算書などの必要書類は早めに準備しましょう。設立前で実績がなくても、事業計画書や資金繰り表で将来性をしっかりと補足することが大切です。入念な事前準備が、審査をスムーズに進めることにつながります。

審査に不安がある場合の解決策

オフィスの賃貸契約において、審査落ちのリスクを下げるためには、オフィス・事業用に特化した専門の保証会社の利用が有効です。当社の家賃保証サービスの「Biz保証」は、過去の実績だけでなく事業の将来性などを適正に評価するため決算書は不要です。また、最短当日で審査可能なので、スムーズなご契約を目指すことができます。

小規模オフィスに特化した「ちいきぼオフィス」では、この「Biz保証」を使用できる物件を多数掲載しているため、審査に不安を抱える方の物件探しにもおすすめです。「ちいきぼオフィス」で賃料や初期費用が抑えめな小規模オフィスを選び、「Biz保証」で審査への不安を和らげながら、スムーズにビジネス拠点を構えましょう。

事務所解約で金銭トラブルを防ぐチェックリスト

退去時のトラブルを防ぐには、解約通知から明け渡しまでのスケジュール管理と、保証内容の正確な把握が欠かせません。無駄な出費や違約金を発生させないために、以下の項目を事前にしっかりと確認してスムーズに手続きを進めましょう。

解約予告期間の確認：何か月前までに、どのような方法で通知が必要か。
原状回復の範囲：どこまで元に戻すか、指定業者はあるか。
保証会社への連絡：解約時の手続きや未払い金の有無を確認する。
更新時期の逆算：退去前に余計な更新料が発生しないかスケジュールを確認する。

退去時のトラブルを防ぐには、見積りや合意内容を書面に残すことが大切です。口約束ではなく、記録を管理して精算を進めましょう。

まとめ｜退去から次のオフィス探しまで見据えよう

オフィスの契約や解約をトラブルなく進めるためには、まず「事業用家賃保証」の基本ルールを正しく知っておくことが大切です。連帯保証人の極度額や保証会社がカバーする範囲をしっかりと理解し、退去時の想定外の出費を未然に防ぎましょう。

事業成長に伴う移転には、50坪未満の小規模オフィスに特化した「ちいきぼオフィス」をご活用ください。「ちいきぼオフィス」では、審査に不安を抱える方におすすめな「Biz保証」が使用できる物件を多数掲載しています。VRや高画質写真でオンライン内見ができ、忙しい業務の合間でも物件探しをスムーズに効率化できます。

居抜き（現状渡し）退去をサポートする仕組みもあり、将来発生する原状回復費用の負担の軽減を図ることができます。審査や初期費用に不安がある起業家や中小企業の皆様は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。