スケルトン物件の工事費用を抑えるには？内訳と相場を徹底解説

スケルトン工事とは？原状回復との違いを理解しよう

まずはスケルトン工事の定義や原状回復工事との違いを理解し、押さえるべきポイントを確認しましょう。

スケルトン工事とは、建物の柱や梁などの構造体だけを残して内装や設備を全て撤去する工事のことです。空間をまっさらな状態に戻すため、その後のレイアウト変更や用途の拡張、望むテイストの内装が比較的自由に実現できます。一方で、内装や設備の撤去費用が大きくかかるため、相応のコストが発生しやすい点は注意が必要です。

原状回復工事は、契約時や入居時の状態へ戻す工事のことであり、一般的には賃貸物件を退去する際に義務づけられます。スケルトン工事が空間を骨組みのみの状態にまで解体するのに対し、原状回復工事は契約で指定された状態まで戻せばよいという違いがあります。したがって、必要となる工事内容や範囲は必ずしも同じではありません。

実際の賃貸契約では「原状回復」義務がある一方、貸主から「スケルトン返し」を求められることもあります。両者の意味を混同すると、不要なコストをかけてしまう恐れがあるため、契約書や管理会社の指示を正確に理解し、最適な工事内容を検討することが大切です。

スケルトン工事の主な目的と特徴

スケルトン工事の最大の目的は、建物の基礎部分のみを残すことで、あらゆる業種やデザインに合わせた柔軟なレイアウトを作れることです。飲食店からオフィス、クリニックまで、施設の用途に合わせた内装計画が組みやすくなるメリットがあります。

スケルトン状態にすることで、設備を一新する際の配管工事や電気配線の取り回しもスムーズです。壁や天井を取り外す手間が最初にかかる反面、その後の内装工事の発注範囲を明確化しやすくなり、予算配分をコントロールしやすい点が特徴的といえます。

ただし、そもそも設備を撤去する費用や、廃材を処分するコストが大きくなるのは否めません。あらかじめ解体範囲を確認し、追加の解体が発生しないよう業者と入念に打ち合わせを行うことが、ムダな出費を減らす重要なポイントです。

原状回復工事との比較ポイント

原状回復工事は賃貸時の状態に戻せばよいので、スケルトンのように骨組みだけにする必要はありません。そのため、撤去対象が少なくて済むケースが多く、工事費用はスケルトン工事に比べ抑えられやすいという特徴があります。

しかし、契約書に「スケルトン返し」と言われている場合は、実質的にはスケルトン工事と同様の範囲を求められます。状況によっては設備の劣化や汚れに対しても修繕費用が発生するため、原状回復工事であっても意外と費用がかさむ可能性があります。

さらに、原状回復工事では残したい設備があっても契約の都合上、すべて撤去しなければいけない場合があります。契約内容によっては、居抜きの選択肢などを加味しながら、どの程度解体するかをしっかり把握することが必要です。

スケルトン工事の費用相場と内訳

スケルトン工事の相場は地域や物件タイプ、工事範囲などで大きく変動します。費用を細分化して、どの項目にコストがかかっているのかを把握しましょう。

坪単価の目安と変動要因

一般的に、スケルトン工事の坪単価は3万円から10万円程度とされることが多いです。ただし、都市部では人件費や廃棄物処分費が高くなる傾向があり、地方では比較的安価になることがあります。また、建物の構造や用途が複雑なほど、追加費用が発生する可能性があるため、一概に相場だけで判断するのは危険です。

例えば、飲食店は厨房や配管が複雑な分、撤去費用も高くなりやすいです。逆に、オフィスやクリニックでは、仕切りや配線類が中心となるため、比較的汎用的な工法で進められる場合が多いでしょう。

このように、スケルトン工事の費用には変動要因が多いため、複数の業者から詳細な見積もりを取り、施工範囲や項目ごとの費用をしっかり比較検討してみると良いでしょう。

費用内訳の具体的な項目

スケルトン工事の総額は、主に以下の項目で構成されます。

• 内装解体・撤去費用：壁や天井、床材、照明、空調設備、配線類など、内装や設備の撤去にかかる費用です。
• 廃棄物処理費用：内装解体で出た廃材の分別・運搬・処分にかかる費用です。アスベストなど有害物質が含まれる場合は高額になります。
• 人件費：作業員の賃金や、工期延長に伴う追加費用です。
• 諸経費・管理費：重機レンタル費、安全対策費、現場管理費などが含まれます。

これらの項目を事前に把握しておくことで、見積書の内容を正確に読み解き、不要なコストを削減する防御策になります。

業種・規模別の費用事例

飲食店やカフェの場合：厨房機器やガス設備、水回りの配管撤去費用が総額を大きく左右します。特にダクトなどは高所作業になるケースもあり、重機のレンタル料や安全対策の費用が追加される場合があるため注意が必要です。

オフィスやクリニックの場合：LAN配線やパーティションによる仕切りが多いと、撤去作業に手間と時間がかかり、想定以上の工数が発生する可能性があります。また、クリニックは医療機器専用の配線や排水システムを備えていることがあり、専門業者を手配する必要が生じるケースもあります。

規模別：10坪ほどの小規模な空間だと数十万円程度に抑えられることが多いですが、30坪以上の中規模物件になると100万円を超えるケースも珍しくありません。大規模になるほど人件費や管理費が大きくなるため、最初の見積もり段階で比較し、解体規模に応じて計画的に準備することが費用を抑える鍵となります。

工事費用を抑えるコツと見積もり取得のポイント

スケルトン工事の費用をなるべく抑えるためには、いくつもの工夫と準備が必要です。見積もり比較のコツも見ていきましょう。

複数の見積もりを比較検討する重要性

スケルトン工事の費用を下げるには、まず複数の業者から相見積もりを取り、価格や工期、施工内容を細かく比較することが基本です。指定業者しか選べない場合でも、他社の見積もりを参考に交渉することで、費用の根拠を明確化し、何らかの値下げや工事内容の調整に応じてもらえる可能性があります。

素材のグレードを見直し、不要な工事を省く

全てを新品同様に一新すると、当然コストが大きく膨らみます。古くても十分に使える部材があるなら再利用を検討するなど、素材のグレードや施工範囲にメリハリをつけましょう。必要のない部分まで高級素材を使うと、予想外に予算オーバーにつながりやすいです。

また、デザインを極力シンプルにまとめることも有効な方法です。装飾を多用する場合は職人の手間が増え、施工期間も延びるため、結局は人件費がかさむ結果になります。どこまで工事を行うかを見極めることが鍵となります。

居抜き売却や部分活用も検討しよう

スケルトン工事を行わず、現状の設備や内装を残したまま次の借り手に引き継ぐ居抜き物件という方法があります。ちいきぼオフィスでは、手数料完全無料の「居抜き退去サポート」をご用意しています。これにより、大掛かりな解体作業や設備撤去の費用がなくなるか、最低限に抑えられる場合があります。

全面改装を望まない入居希望者には、むしろスケルトンよりも居抜きであるほうが魅力的に映ることもあるのです。

また、物件内で一部区画だけスケルトン工事を行い、残りは居抜きとして活用するという折衷策も考えられます。こうした柔軟な対応ができるかどうかはオーナーや管理会社、契約条件によりますが、全体解体にかかる費用を大きく減らす有効な方法の一つです。

スケルトン工事の流れと注意点

実際の工事がどのように進むのか、手続きやスケジュールの確認ポイントをまとめます。

打ち合わせから解体着工までのステップ

まずは施工業者との打ち合わせを行い、物件の状態や解体の範囲、工期の希望を共有します。その際に予算や追加料金の発生要因について具体的に聞き取り、現地調査を実施してもらうことが基本です。

現地調査では内装や設備の配置、壁や天井の構造などをチェックし、正確な見積もり書を作成できるようにします。仮に想定外の配管ルートや構造上の問題が発覚した場合は、打ち合わせ段階で対処法と費用をすり合わせておく必要があります。

施主検査で追加工事を防ぐためのチェックポイント

解体作業が完了した段階や引き渡し前には、施主が現場を確認する施主検査を実施します。ここでは、指定した撤去がすべて行われているか、設備の取り残しやゴミの放置がないかを細かくチェックすることが大切です。

特に見落としがちなのが、天井裏や床下に残されている配線類、あるいは壁内に隠れた設備です。これらは後で見つかると解体や処分の手間が再度発生し、追加費用の原因にもなります。契約内容と照らし合わせながら、業者と一緒に逐一確認を行いましょう。

居抜き物件との比較：メリット・デメリットを考える

スケルトン以外の選択肢として居抜き物件の活用も検討できます。両方のメリット・デメリットを正しく把握しましょう。

初期費用の違いと長期的なリスク

居抜き物件を選ぶと、設備や内装が既にあるため初期費用が抑えられる傾向があります。店舗オープンや業務開始までの期間が短縮できる点も大きな魅力です。とはいえ、前オーナーが使用していた設備が古かったり、修理が必要な部分が見つかったりすると、長期的なリスクとなる可能性があります。

逆にスケルトン工事の場合は当初の解体費用や新装費用がかかりますが、全てを一新できる分、故障リスクを最小化し、また最新設備を設置できる利点があります。ランニングコストやメンテナンスを考慮すると、長い目で見て得をするケースもあるのです。

居抜きの改装費用とスケルトン工事費用の比較

居抜きでは、元の内装や設備を大幅に残せるメリットがあり、大掛かりな解体が不要となるため、初期投資を減らしやすいと言われています。一方で、店舗イメージをガラリと変えたいときや機能を追加したい場合は、居抜きの状態がかえって制約になることがある点に留意が必要です。

スケルトンの場合、最初の解体費用が高い傾向にありますが、内部を一から作り直せるため、新しいデザインを思う存分取り入れられます。特に、こだわりの強い業種やブランドイメージを重視する場合は、スケルトンでの工事が好まれることが多いです。

単に「初期費用が安いか高いか」だけでなく、事業継続の安定性やブランディング、運営の効率性といった要素を含めて総合的に検討することが大切です。どちらのアプローチにもメリットがあり、目的次第で向き・不向きが変わります。

まとめ：効率的なプランで工事費用を最小限に抑えよう

スケルトン工事は物件をリセットする分、費用もかかります。しかし計画的な進め方でコストを抑えることは可能です。

スケルトン工事は初期コストこそ大きいものの、長期的な設備トラブルを避けられ、敷地や建物の可能性を最大限に引き出せる手段といえます。ちいきぼオフィスでは、スケルトン工事のような大掛かりな解体費用を抑えたい方向けに、次の入居者へ内装・設備を引き継ぐ「居抜き退去サポート」を提供しています。無駄の少ない施工計画を立てるだけでなく、解約予告家賃の免除も含めて撤退費用を大幅に削減できる可能性があるため、ぜひご相談ください。

複数業者からの見積もり比較や、必ずしもすべてを撤去せずに済む工夫など、小さな工夫・改善の積み重ねが最終的な費用に大きく影響します。契約内容と物件の特性を十分に理解し、無駄の少ない施工計画を立てることが、賢いコスト管理の秘訣です。

最終的には、自分の事業やライフプランに適した工事の形を選ぶことが成功のカギとなります。費用を抑えながらも、後悔の少ない空間づくりを実現するために、情報収集と準備を怠らず行っていきましょう。