オフィス移転・開業の注意点｜許認可・融資に必要な「事業所要件」「用途地域」とは？

バーチャルオフィスから実際の賃貸オフィスへの移行や、新規開業を検討する際、単に「作業スペースがあれば良い」「立地が良いから」という理由だけで物件を決めてはいけません。

事業の目的や業種によっては、法律や制度で定められた特定の「事業所要件」を満たす必要があります。せっかく見つけた物件でも、この要件を満たしていなければ、事業をスタートできないという最悪の事態になりかねません。

本記事では、オフィス探しの前に必ず押さえておくべき全業種共通の大前提「用途地域」と、特に注意すべき3つのケースのポイントを詳しく解説します。

ちいきぼオフィスで理想のオフィス‧貸事務所を⾒つけませんか？

ちいきぼオフィスでは、居抜きオフィスや少人数の事業者に最適な小規模オフィスを専門に取り扱っています。あなたの事業に合った物件を効率的に見つけられるよう、豊富な物件情報と、本記事のようなお役立ち情報を多数ご用意しています。また、会員登録により希望条件に沿った物件情報もお届けできますので、是非ご活用ください。

無料会員登録はこちら

希望エリアから物件を探す

物件探しの絶対ルール「用途地域」をまず確認しよう！

業種ごとの細かな要件を確認する前に、すべての事業用物件探しに共通する大前提として、都市計画法に基づく「用途地域」の確認が必須です。

用途地域とは、街の環境を守るために「このエリアは住居メイン」「このエリアは商業メイン」と自治体が定めたルールのことです。一見すると普通のマンションやビルに見えても、エリアによってはオフィス利用が制限されている場合があります。

住宅専用地域（第一種低層住居専用地域など）: 閑静な住宅街を守るためのエリアであり、原則として独立した「オフィス（事務所）」を構えることが法律で禁止されています（※自宅兼用の非常に小規模なものを除く）。
住居地域: 営業自体は可能であっても、「事務所部分の床面積が〇〇平米以下まで」「3階建て以下のみ」といった厳しい制限が課されているケースが多々あります。

気になる物件を見つけたら、まずはその物件があるエリアの用途地域が、自社の事業（事務所としての利用）を許可しているかを一番初めに確認しましょう。

1. 許認可・登録が必要な業種（人材派遣・不動産・建設業など）

特定の事業を行うために行政の許認可が必要な業種では、オフィスの構造や設備に関して厳しい条件が設けられています。

他の企業や住居スペースと壁などで明確に区切られた「独立した専用区画」であることが求められるため、共有スペースしかないバーチャルオフィスや一部のシェアオフィスでは許認可が下りないケースが多く見られますので、注意が必要です。

さらに注意したいのが「専任管理者の常駐」です。事業所ごとに有資格者を配置する義務があるケースも多く、そのための適切な執務スペースが必要になります。オフィス探しに伴い、確認をしておきたい代表的な業種は以下の通りです。

許認可が必要な業種と、事務所に常駐が必要な人・要件の例

業種（許認可・登録）	事務所に常駐が必要な人	備考・事業所要件のポイント
労働者派遣事業	派遣元責任者	事業所ごとに、適切に労務管理を行える責任者の選任と常勤での配置が必須です。また、面積要件（20平米以上など）が定められている場合があります。
宅地建物取引業（不動産業）	宅地建物取引士	事務所ごとに、業務に従事する者の「5名につき1名以上」の割合で専任（常勤）の宅建士を設置する義務があります。独立した入り口と区画が必要です。
建設業	常勤役員等（旧：経営業務の管理責任者）、専任技術者	営業所ごとに常勤の専任技術者を配置する必要があります。看板の設置や、固定電話、独立した執務空間が求められます。
旅行業	総合・国内旅行業務取扱管理者	営業所ごとに1名以上の選任・常駐が必要です（従業員数により複数名必要）。
古物商	古物商の管理者	IT機器の中古買取などを行う場合も対象です。営業所ごとに常勤の管理者が必要です。住居や他社と混同しない独立した専用スペースが求められます。

2. 労働保険・社会保険の適用と「物理的な拠点」の重要性

従業員を雇用し、各種保険の適用事業所となる場合も、事業所としての実態（物理的な拠点）が問われます。ここで押さえておきたいのは、「労働保険（労災・雇用）」と「社会保険（健康・厚生年金）」では強制適用となるルールが異なるという点です。

また、社会保険の強制適用の基準は、2022年10月の法改正により士業が追加され、現在は「法定17業種」へと改定されています。

労働保険・社会保険の適用要件

労働保険（労災・雇用）: 業種や規模を問わず、従業員を1名でも雇用すれば原則すべての事業所で強制適用となります。
社会保険（健康・厚生年金）:
- 法人の場合: 業種や人数に関わらず、すべての法人が強制適用となります。
- 個人事業主の場合: 常時5人以上の従業員を雇用しており、法定17業種（※）に該当する場合に強制適用となります。

※法定17業種には、金融保険業、教育・研究業、通信・報道業などのほか、士業（弁護士、税理士、社労士など）が含まれます。

書類上の住所だけでなく、実際に従業員が働く「物理的なワークスペース」が確保されていることが、適正な労務管理の前提となります。

任意適用事業所についての注意点

個人事業主で従業員が5人以上いる場合でも、第一次産業（農林水産業）や、サービス業（飲食店、理美容、旅館、クリーニングなど）、娯楽・接客業は法定17業種に含まれないため「任意適用」となります。ただし、事業拡大に伴い「法人化（株式会社化など）」をした場合に、これらの業種であっても社会保険の加入が必須（強制適用）となります。

また、法改正により2029年10月からは業種制限が撤廃され、常時5人以上の従業員を雇用する全業種の個人事業所が社会保険の適用対象となる予定です。将来的な人員拡大や法人化を見据えたオフィス・店舗選びが重要です。

3. 中小企業向け融資・補助金の活用における「実態の壁」

事業拡大のための資金調達においても、物理的なオフィスの有無は重要な審査基準となります。

「事業の実態」の証明: 信用保証協会などの公的機関や金融機関から融資を受ける際、バーチャルオフィスやレンタルオフィスの一部（個室ではない共有スペースなど）では「事業の実態がない」「夜逃げのリスクがある」とみなされ、審査の土俵に上がれなかったり、口座開設が難しくなる（厳格化される）ケースも増えています。
管轄エリアの要件: 自治体の補助金や助成金を申請する場合、「法人は本店または事業所を、該当エリア内に有していること」といった要件が定められていることが一般的です。制度によっては、活動実態のある専用オフィスの契約（賃貸借契約書の提出や現地調査など）が必須となり、住所貸し（バーチャルオフィス等）では申請できないケースがあります。

複雑な「要件確認」と「審査の壁」は、プロのサポートで解決！

このように、事業用物件探しには「用途地域」や「独立した区画か」といった非常に専門的な確認作業が伴います。これらの事業用特有の複雑な条件は、契約後に発覚すると「許認可が下りず、家賃だけを払い続ける」という大きなトラブルに繋がりかねません。

また、創業期で実績がないため、いざ物件を見つけても「入居審査に通らない」という課題も発生しがちです。これらの課題をワンストップで解決できるのが、小規模オフィス特化型物件情報サイト「ちいきぼオフィス」と、事業用家賃保証「Biz保証」の組み合わせです。

複雑な要件もプロが徹底的にお調べ: 専門知識を持ったプロのスタッフが間に入り、管理会社等とやり取りを代行します。あなたの事業に必要な要件（設備、利用時間、区画など）をクリアしているか事前にしっかりと確認し、契約前のトラブルリスクを未然に防ぎます。
独自のスピード審査で信用を補完: 「Biz保証」は、過去の実績ではなく事業の将来性や熱意を評価する独自の審査スキームを構築しています。最短1時間のスピード回答で、当社が家賃を保証することでオーナー様の不安を解消し、実績不足でもスムーズな入居審査を強力にバックアップします。
50坪未満のオフィス物件に特化: 大手サイトでは埋もれがちな、創業期・成長期の身の丈に合った最適なサイズの小規模オフィス・賃貸事務所情報が効率よく見つかります。

「自社の業種に必要な要件を満たす物件がわからない」「実績がなくて審査が不安」「バーチャルオフィスからそろそろちゃんとしたオフィスに移転したい」とお悩みの方は、ぜひ一度「ちいきぼオフィス」をご活用ください。プロのサポートで、あなたのビジネスの成功に向けた最適な拠点確保を後押しします。