居抜き物件の退去時の原状回復とは？トラブル事例と回避策を紹介！

居抜き退去と原状回復の基本

居抜き物件の退去において留意すべきは、「居抜きでの入居＝退去時の原状回復義務が免除される」わけではないという点です。原則的なルールと例外的な取り扱いを正しく把握しましょう。

居抜き入居でも原状回復義務は承継される

賃貸借契約における「原状回復」とは、原則として契約で定められた状態（多くはスケルトン状態）に戻して返却することを指します。居抜きで入居した場合、「前入居者が設置した設備なので自分に解体責任はない」と解釈されることがありますが、これは契約上のリスクとなり得ます。

契約書に「退去時はスケルトンに戻すこと」という特約がある場合、前入居者から引き継いだ設備であっても、現入居者が費用を負担して解体・撤去する義務を負うのが一般的です。そのまま退去できる「居抜き退去」は、あくまで貸主の合意を得た場合にのみ成立する、相対的な合意事項であることを認識しておく必要があります。

トラブルの主因は「認識の不一致」

居抜き退去に関するトラブルの多くは、退去直前になって貸主・借主・次テナントの三者間で、原状回復の範囲や資産譲渡の条件に関する認識のズレが表面化することで発生します。

特に小規模な店舗やオフィスでは、入居時の合意が口頭であったり、譲渡契約の書面が不十分なケースが散見され、それが退去時の交渉を難航させる要因となります。まずは賃貸借契約書の内容を精査し、誰がどの範囲の義務を負うべきかを早期に整理することが、円滑な退去に向けた重要なステップです。

居抜き・スケルトン・造作譲渡の違いを整理

退去の形態を正しく選択することは、キャッシュフローの最適化だけでなく、退去後の法的トラブルを回避するためにも極めて重要です。ここでは「居抜き」「スケルトン」「造作譲渡」の3つの形態について、実務上の注意点を解説します。

居抜き（残置）での退去：コスト抑制と資産活用の戦略

「居抜き退去」とは、内装（壁・床）、厨房機器、空調設備、什器などを、施工・設置した状態のまま次のテナントに引き継ぐ形態を指します。

メリット

• 原状回復費用の大幅な削減： 本来発生するスケルトン戻し（解体・撤去）の費用（坪単価数万円〜十数万円）を、大幅に抑えられる可能性があります。

• 資産の売却による資金回収： 次テナントへ内装や設備を有償で引き継ぐ「造作譲渡」が成立すれば、移転資金を確保できる可能性があります。

• 営業期間の最大化： 解体工事（通常1〜2週間程度）を伴わないため、退去直前まで営業を継続でき、収益の機会損失を最小化できます。

リスクと注意点

• 貸主の承諾が前提条件： 契約書に「スケルトン戻し」の規定がある場合、居抜き退去はあくまで貸主との合意に基づく特例です。貸主が「原状回復による物件の標準化」を優先する場合や、設備の老朽化を懸念する場合は、承諾を得られないケースもあります。

• 後継テナントの決定期限： 退去期限までに後継テナントが決まらなかった場合、原則通りスケルトン工事義務が発生します。工事発注が遅れると、解約日までに工事が終わらず「遅延損害金」が発生する恐れがあるため、期限を見据えた計画的な進行が不可欠です。

• 残置物責任の所在： 次のテナントが決まらないまま設備を残す（寄付・放棄する）場合、退去後も一定期間、故障時の撤去責任を元借主が負うという「覚書」の締結を求められることがあります。

スケルトン戻し：契約義務を履行する「標準的」な退去形態

「スケルトン戻し」とは、建物の構造体（コンクリートの床・壁・天井）だけを残し、それ以外の内装や設備をすべて解体・撤去して返却する状態を指します。事業用賃貸借契約において、最も標準的な原状回復の形です。

実務上のメリット

• 契約上のリスク低減： 契約書で指定された状態まで完全に解体するため、退去後に貸主から修繕や清掃の不備を指摘されるリスクを最小限に抑えられます。

• 敷金（保証金）の円滑な精算： 工事完了後の検収がスムーズに進みやすく、合意された期間内での敷金返還の見通しが立てやすくなります。

留意すべきリスクとコスト

• 解体・廃棄費用の負担： 内装の解体費に加え、昨今の「産業廃棄物処理費」の高騰により、コストは上昇傾向にあります。特にアスベスト含有建材の処理や、夜間作業、高層階での搬出作業が必要な場合は、費用が大幅に膨らむ可能性があるため注意が必要です。

• 指定業者（B工事）によるコストアップ： ビル側が解体業者を指定するルール（B工事）がある場合、市場価格に比べ費用が高額になるケースが多く、借主にとって大きな負担増の要因となります。

• 厳格な工期管理の必要性： 解約日（明け渡し日）までに工事が完了しない場合、多くの契約では「賃料の倍額」に相当する損害金の支払いが課されます。工期の遅れが直接的な金銭的損失につながるため、余裕を持ったスケジュール管理が求められます。

造作譲渡（売却）：投資回収を目的とした「資産譲渡」の側面

「造作譲渡」は、居抜き退去において「内装や設備の所有権を次テナントへ有償で譲る」取引を指します。原状回復費用を抑えるだけでなく、投資の一部を回収できる可能性があります。

重要ポイント：二つの契約の整合性をとる

造作譲渡を成立させるには、以下の二つの異なる合意を同時並行で進める必要があります。

1. 賃貸借契約に関する合意（対 貸主）： 貸主から「原状回復（スケルトン戻し）義務を免除し、居抜きでの退去を認める」という承諾を得ること。

2. 造作譲渡契約（対 次テナント）： 現借主と次テナントの間で、「譲渡対象物の範囲」と「譲渡代金」を合意すること。

造作譲渡における主なトラブル事例と対策

• 貸主の承諾が得られないリスク： 次テナントと譲渡合意を結んでも、貸主が「内装を一新したい」「設備が古く後のトラブルが懸念される」としてスケルトン戻しを求めた場合、譲渡契約は履行不能になります。貸主への事前相談は不可欠です。

• リース品・レンタル品の混入： 厨房機器などがリース契約中の場合、所有権はリース会社にあります。これを誤って売却対象に含めると、重大な契約違反や損害賠償請求に発展する恐れがあります。譲渡リスト作成時には、必ず所有権の所在を確認してください。

• 付帯設備の認識相違： 「エアコン本体は譲渡対象だが、屋上の室外機や隠蔽配管の扱いは不明確だった」といったケースです。引渡し当日の混乱を防ぐため、譲渡対象リストには、見える部分だけでなく付帯設備や配管等の範囲も明記することが推奨されます。

原状回復義務の考え方と契約書で確認すべき重要事項

居抜き退去におけるトラブル回避の鍵は、主観的な交渉ではなく「契約書の正確な読解」にあります。退去を検討する際、あるいは契約締結時に必ず確認しておくべきチェックポイントを整理します。

原状回復の「定義」と「範囲」の精査

契約書にある「原状に回復して返還する」という文言において、「原状」が指す状態を明確に把握することが重要です。

• 「スケルトン」の指定がある場合： 条文に「スケルトン」とある場合、内装・床タイル・天井・配線等をすべて撤去し、構造体剥き出しの状態に戻す義務を意味します。居抜きで入居した場合でも、この指定があれば前入居者の造作も含めた解体費用を負担するのが一般的です。

• 「入居時の状態」という表記： 居抜き入居の場合、「内装がある状態」が原状だと解釈できる余地がありますが、実務では入居時の写真や引渡書による証明が必要です。これらがない場合、貸主側と認識の相違が生じるリスクがあります。

• 通常損耗・経年劣化の特約： 居住用物件とは異なり、事業用物件では「通常損耗も含めて借主が復旧費用を負担する」という特約が有効とされる傾向にあります。軽微な汚れや傷であっても、借主負担での張り替えが求められる可能性を考慮しておく必要があります。

設備区分（A・B・C工事）による責任の可視化

資産の所有者と、工事の発注・費用負担者を整理する「A・B・C工事区分」の理解は、コスト交渉において不可欠です。

区分決定権・所有者工事費負担の例

• B工事（貸主指定業者・借主負担）： 貸主が業者を指定するため、価格競争が働きにくく、費用が高額化しやすい傾向があります。

• C工事（借主指定業者・借主負担）： 借主が自由に業者を選定できるため、コストを抑えやすい項目です。

• 「残置設備」に伴う義務の承継：前テナントが残したエアコンや厨房機器を「無償譲渡」として引き継いだ場合、それらは借主の所有物となります。この場合、使用中の修理費用だけでなく、退去時の撤去費用もすべて借主の責任となる点に注意が必要です。

指定業者ルールの確認と対策

指定業者の利用が義務付けられている場合、建物の構造維持や防災設備の安全確保という正当な理由がある一方で、見積額が市場価格を上回ることがあります。

• 高額化の背景： 管理会社による調整費用の加算や、競合不在による価格維持が要因となるケースがあります。

• 対策： 早期に見積もりを依頼し、内訳の精査を行うことが重要です。不当に高い項目については、市場価格との乖離を指摘し、項目削減や単価交渉の余地を探ることができます。

付随書類（工事区分表・細則）の重要性

契約書本体だけでなく、「工事区分表」や「ビル管理規則」に詳細なルールが記載されています。

• 工事範囲の境界線： 「天井裏の配線」や「床下空間の復旧」など、細かい箇所の負担区分が明記されています。

• 現場ルールの制約： 「夜間工事の指定」「搬入経路の養生規定」などの細則は、人件費や諸経費に直結します。これらを事前に把握することで、より精度の高い予算立案が可能となります。

退去時の原状回復トラブルが発生する主な要因

居抜き物件の退去におけるトラブルは、単なる手続き上のミスではなく、事業用物件特有の複雑な利害関係と「情報の非対称性」に起因します。円滑な退去を妨げる主な要因を詳しく解説します。

多様な関係者間のコミュニケーションコスト

居抜き退去では、通常の退去よりも多くの関係者が関与します（貸主、管理会社、現借主、次テナント、内装・解体業者、厨房機器業者など）。 このため、「管理会社は内諾したが、オーナーの最終承諾が得られない」「次テナントが引き継ぐ予定の設備を、業者が誤って撤去してしまう」といった、認識の齟齬が生じやすい環境にあります。

「原状」に対する解釈の相違

「原状（借りた時の状態）」の定義が、立場によって異なることが対立を生みます。

• 退去側： 「入居時も内装があったので、そのまま返すのが原状だ」

• 貸主側： 「契約上の原状はスケルトンであり、引き継いだ造作の撤去義務も現借主にある」 この認識の乖離が退去直前に発覚することで、スケジュールの遅延や追加費用の発生といった深刻な問題につながります。

承諾条件が「流動的」であることのリスク

貸主が居抜き退去を認める場合、多くは「退去日までに後継テナントとの契約が締結されること」や「設備に重大な不具合がないこと」といった条件が付随します。 これらの条件が書面で確定されないまま準備を進めると、次テナントの審査落ちや設備の故障によって、急遽スケルトン工事への切り替えを余儀なくされるリスクがあります。

B工事・C工事の区分と資産の帰属の複雑化

ビル特有のルール（B工事：貸主指定業者が行い、費用は借主負担）が、居抜きによってさらに複雑になります。 例えば、引き継いだエアコンがビル全体の空調システム（B工事対象）の一部である場合、貸主の承諾なく譲渡や改造を行うことは契約違反となります。こうした「工事細則」の確認漏れが、予期せぬ費用の高騰や工事のやり直しを招く要因となります。

【事例別】居抜き退去のトラブルと具体的な対処法

実際の現場で発生しているトラブル事例を元に、その「初動」と「解決策」を実務的な視点で提示します。また、ここで紹介する事例は、実務上多く見られる代表的なケースを想定したものです。原状回復の義務範囲は、お手元の「賃貸借契約書」の内容がすべてに優先されますので、実際の退去に際しては、必ず契約条項を確認し、管理会社や、専門家へ相談してください。

事例①：貸主が「居抜き（造作譲渡）」を認めない

【状況】 次の入居者候補も決まり、造作譲渡の合意も取れているが、オーナーから「スケルトン返還が原則」として拒絶された。

【要因】 貸主側は、居抜きによって「将来の原状回復責任の所在が曖昧になること」や「既存設備の老朽化による次テナントからのクレーム」を懸念しています。

【対処法】 貸主の懸念（リスク）を解消する提案をしてみましょう。「次テナントが退去する際は、今回承継した造作も含めて責任を持ってスケルトンに戻す」旨を三者間合意書に明記する、あるいは「老朽化した特定の設備のみを自費で撤去する」といった折衷案が、解決の糸口になるケースがあります。貸主の懸念点を解消できる提案を準備しましょう。

事例②：引渡し後に「設備が不十分だ」とクレームが来た

【状況】 引渡し直後、次テナントから「エアコンが冷えない」等の不具合を指摘され、修理費用を請求された。

【要因】 造作譲渡契約において、「現状有姿（現在の状態のまま）」での引き渡しであることや、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の免責が明文化されていなかったことが原因の一つです。

【対処法】 退去前に主要設備の動作確認を次テナント立ち会いのもとで行い、「引渡確認書」に署名をもらいます。また、契約書には「引渡し後の不具合について、譲渡人は一切の責任を負わない」という免責条項を記載するようにしましょう。

事例③：リース品の「名義変更」ができず引渡しが停滞する

【状況】 厨房機器等を譲渡する予定だったが、リース会社の審査により次テナントへの名義変更が否決された。

【要因】 リース品の所有権はリース会社にあり、次テナントの与信（信用力）によっては承継が認められないケースがあります。

【対処法】 募集段階でリース契約の内容を確認し、名義変更の可否をリース会社へ照会しておきましょう。承継できない場合は、退去側が残債を一括清算して所有権を得てから譲渡するか、対象品を除外してスケジュールを調整することで対処できる場合があります。

事例④：指定業者の見積もりが「相場」を大きく上回った

【状況】 ビル指定業者による原状回復見積もりが、他社（C工事）の倍近い金額だった。

【要因】 指定業者はビルの仕様を熟知している一方、独自の安全基準や管理費、競合不在による価格維持が反映されている場合があります。

【対処法】 見積明細を精査し、「原状回復の定義」を超えるアップグレード（入居前より高グレードな資材の使用等）が含まれていないか確認しましょう。「通常損耗」の範囲を再確認することで、具体的な項目削除や単価調整の交渉ができる可能性があります。

事例⑤：次テナントが営業できず、造作が放置された

【状況】 居抜きで引き渡したが、次テナントが開店前に頓挫。残された造作物の撤去を貸主から求められた。

【要因】 貸主の承諾が「次テナントの入居」に依存しすぎている場合、法的に明渡しが完了したとみなされない場合があります。

【対処法】 貸主との間で「造作を置いて退去することへの承諾」を独立して得ておくことが重要です。次テナントの動向に関わらず、鍵の返還をもって原状回復義務が履行されたとみなす書面上の合意（明渡し完了の確認）を結んでおくことが、トラブルに回避つながるケースがあります。

居抜き退去は、貸主・借主・次テナントの三者の合意があって初めて成り立つ『オーダーメイド』の退去形態です。前例や相場に縛られすぎず、関係者全員が納得できる着地点を、早めの相談で見出していくことが成功の秘訣です。また「ちいきぼオフィス」では、居抜きで退去したいテナント様の無料サポートも行っていますので、是非ご活用ください！

原状回復費用の内訳と相場の見方

見積書を精査する際、コストの妥当性を判断するための基本知識です。

主な見積もり項目

• 仮設工事： 搬出経路の養生（保護）や足場設置、清掃など。

• 解体工事： 内装、床、天井、設備の撤去。

• 廃棄物処理費： 撤去した産業廃棄物の運搬・適正処分費用。

• 美装費： 明け渡し前のクリーニング。

• 諸経費： 現場管理費や事務手数料（全体の10〜15%程度）。

費用相場の目安（坪単価）

※立地条件やビルのグレード、廃棄物の量により変動します。

• 小規模オフィス： 3万円〜5万円／坪

• 一般飲食店（一部解体）： 5万円〜10万円／坪

• スケルトン戻し（フル解体）： 10万円〜20万円／坪以上 

退去までの流れと立ち会いのチェックポイント

スムーズな退去のために適切なタイミングで動きましょう。

解約予告（3ヶ月〜6ヶ月前）

契約書に基づき、書面での通知期限を確認します。この際、同時に「居抜きでの退去（造作譲渡）」の可能性についても、貸主側へ初期打診を行うのがスムーズです。

現地調査と見積もり（2ヶ月前）

指定業者がいる場合は早期に現地調査を依頼します。貸主・管理会社にも立ち会いを求め、「原状回復の範囲」をその場で明確にすることが、後の追加費用発生を防ぐ鍵となります。

工事と引渡し（1ヶ月前〜当日）

工事完了後は、不備を見落とさないよう明るい時間帯に最終確認を行います。

• チェック事項： 鍵の返却、メーター検針の立ち会い、残置物の有無。

• 書面化： 確認後、その場で「原状回復完了確認書」等への署名を受け、義務の完了を確定させます。

トラブルを防ぐためのチェックリスト

各ステップを確認して、トラブルの防止に努めましょう。

解約検討時

• 契約書の「原状」の定義を再確認したか？

• リース資産と自社資産の仕分けは済んでいるか？

居抜き交渉時

• 貸主から「居抜き退去」の承諾を（メール等で）得ているか？

• 譲渡対象リスト（型番・年式・状態）を作成したか？

退去・工事直前

• ライフライン（電気・ガス・水道等）の精算・停止・名義変更の手配は済んだか？

• 工事業者が「産業廃棄物管理票（マニフェスト）」を発行する契約になっているか？

引渡し当日

• 貸主・管理会社立ち会いのもと、完了の署名をもらったか？

• トラブル防止のため、空になった室内の写真を撮影したか？

相談先と法的対応の進め方

どうしても話し合いがまとまらない場合の対処法です。

• 管理会社・オーナー： まずは誠実に、事実に基づいた交渉を行います。感情的にならず「契約書のこの条文に基づくと……」という話し方を心がけます。
• 専門業者： 見積もりが高すぎると感じたら、第三者の工事業者に見積もりチェックを依頼するのも手です。
• 弁護士・ADR（紛争解決センター）： 敷金の不当な差し引きや、契約解釈の相違が激しい場合は、法的な手段を検討します。ただし、訴訟は時間と費用がかかるため、まずは専門家への相談から始めましょう。

まとめ：居抜き退去は「記録」と「書面化」でトラブルを防ぐ

居抜き物件の退去は、しっかりとした準備と確認さえあれば、コストを抑えて円滑に進めることができます。トラブルの多くは「曖昧さ」から生じます。

• 契約書を読み解く。
• 貸主の承諾をエビデンス（証拠）で残す。
• 設備の現状を写真とリストで可視化する。

この3点を徹底することで、高額な請求や引渡し後のクレームを大幅に減らすことが可能です。

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