事務所の保証金・敷金「2~3ヶ月」は本当にお得？プロが教えるリスクと活用の全知識

2~3ヶ月保証金・敷金のオフィス契約とは？基礎知識と最新動向

まずは、オフィスの保証金制度の基本と、なぜ「2~3ヶ月」という比較的抑えられた条件が成立するのか、その仕組みを解き明かしましょう。

保証金と敷金の違い：実は地域や慣習によるもの

事業用物件において、貸主に預けるお金は「保証金」または「敷金」と呼ばれます。基本的な役割は同じですが、地域や物件の規模によって呼称が変わる傾向があります。

• 敷金（主に居住用や関東圏のオフィス）： 主に家賃滞納の担保や、退去時の原状回復費用に充てられる性質が強いものです。

• 保証金（主に関西圏や大規模なオフィスビル）： 敷金とほぼ同義ですが、より広範な債務を担保する意味合いが含まれます。

どちらも基本的には「退去時に返還される預け金」ですが、オフィス契約では「償却（敷引き）」という、あらかじめ返還されない金額が設定されているケースが多い点に注意が必要です。

なぜ「2〜3ヶ月」という物件が存在するのか

通常、オフィスビルのオーナーは、テナントの倒産や家賃滞納、あるいは退去時の高額な原状回復費用の未払いを恐れ、半年〜1年分の保証金を積み増させます。それにもかかわらず2〜3ヶ月でOKとする物件には、大きく2つの背景があります。

保証会社の利用が必須化されている

これが最大の理由です。近年、事業用不動産向けの保証会社が普及し、貸主のリスクを「保証金」ではなく「外部の保証会社」へ肩代わりさせるスキームが確立されました。借主が保証会社へ「保証委託料」を支払うことで、オーナー側は保証金が2〜3ヶ月分であっても、万が一の滞納時には保証会社から支払いを受けられるため、リスクを抑えて貸し出すことができるのです。なお、当サイトを運営するセーフティーイノベーションは、事業用不動産に特化した保証会社ですので、初めてオフィスを借りる方も安心してご利用いただけます。

リーシング（入居促進）戦略としての値下げ

供給過多なエリアや、築年数が経過した物件において、空室期間を長引かせるよりも「初期費用の安さ」を武器に早く入居させたいというオーナー側の経営判断です。2026年現在、働き方の多様化（ハイブリッドワーク等）によりオフィス需要が変化しており、中小規模のビルではこのような柔軟な条件提示が増えています。

初期費用を抑えて「攻め」の経営を実現する：2〜3ヶ月物件のメリット

保証金が2〜3ヶ月になることで、企業のキャッシュフローには劇的な変化が生まれます。

初期投資を数百万単位で削減できる

例えば、月額賃料50万円のオフィスを借りる場合を比較してみましょう。

• 一般的な物件（12ヶ月分）： 600万円の保証金が必要。

• 2〜3ヶ月保証金物件： 100万〜150万円で済む。

この差額である450万〜500万円が、入居時点から手元に残ることになります。この資金をどう活用できるかが、経営戦略の鍵を握ります。

事業投資への転用

浮いた資金を、利益を生まない「預け金」として眠らせるのではなく、以下のような「攻め」の投資に回せます。

• 人材採用・教育：優秀な即戦力の獲得と育成に充てる 浮いた資金を人材関連のコストに充てることで、組織の基盤を強化できます。

  具体例： 採用媒体への掲載費用や、人材紹介会社への成功報酬として活用し、年収500万〜600万円クラスの即戦力エンジニアや営業リーダーを採用する。また、外部講師を招いた専門スキル研修や、資格取得の受験料補助制度を新設し、既存社員の生産性と定着率を向上させる。

• マーケティング：広告宣伝費を強化し、新規リード獲得を加速させる 移転という転機に合わせて集客を強化し、一気に売上拡大を図ることが可能です。

  具体例： リスティング広告・SNS広告の予算を月数十万円単位で上乗せし、これまでリーチできてい難かった層からの問い合わせ（リード）を倍増させる。移転記念キャンペーンを実施するための特設サイト（ランディングページ）を制作し、既存顧客へのリピート促進や、休眠顧客への再アプローチを行う。

• システム導入：業務効率化のためのIT投資を行い、生産性を向上させる アナログな業務をITに置き換えるための投資を行い、少人数でも回る仕組みを構築します。

  具体例： 顧客管理システムや営業支援ツールを導入し、属人化していた営業情報の共有を自動化して、チーム全体の成約率を底上げする。電子契約システムやクラウド型経費精算ツールを導入し、総務・経理業務のペーパーレス化を推進することで、バックオフィス部門の残業代を削減する。

創業期・スタートアップの生存率向上

スタートアップにとって、キャッシュ（現金）は血液です。開業当初に多額の保証金を支払うことは、資金ショートのリスクを高めます。初期費用を抑えることは、そのまま企業の生存率を高めることにつながります。

移転や増床の柔軟性が高まる

急成長を遂げる企業では、人員増や事業拡大に伴い、3年を待たずにオフィスが手狭になることが一般的です。

• 移転コストのハードル低下： 保証金が少なければ、次のオフィスへ移る際の「二重払い（旧オフィスの返還待ちと新オフィスの初期費用の重なり）」の負担が軽くなります。

• 機動的な増床戦略： 急な人員増に伴うオフィス拡張も、手元資金があれば即断即決が可能になります。

デメリット：2〜3ヶ月物件に潜む「隠れたリスク」と落とし穴

「安いものには理由がある」という格言通り、保証金が安く設定された物件には注意すべきリスクも存在します。物件選びを任されたのであれば、以下の点を見逃してはいけません。

退去時の「追加請求」

ここが最も見落とされやすいポイントです。通常、多額の保証金を預けている場合は、退去時の「原状回復費用」がその中から差し引かれ、残額が返還されます。
しかし、保証金が2〜3ヶ月分しかない場合、クリーニング費用や内装の補修費がその範囲内に収まることは稀（まれ）です。

• リスクの正体： 退去時に「保証金が返ってこない」だけでなく、別途「数十万円単位の支払い」を求められるケースが一般的です。
• 資金繰りの誤算： 退去時のコストをあらかじめ積み立てておかないと、次のオフィスへの移転資金を圧迫する恐れがあります。

家賃や共益費が相場より高い「利益回収モデル」

オーナー側が「初期費用を抑えて入居しやすくする代わりに、月々の賃料を相場より5〜10%ほど高く設定する」ことで、数年かけてリスクを平準化させている物件もあります。

• トータルコストの逆転現象：3年以上、長期入居する計画があるなら、最初に保証金を6ヶ月分払ってでも月額賃料が安い物件を選んだほうが、総支払額（トータルコスト）を抑えられる場合があります。

「償却（敷引き）」の割合に注意

「保証金2ヶ月・償却100%」という契約は珍しくありません。これは、預けた2ヶ月分は最初から「返ってこないもの」として扱われることを意味します。実質的には「礼金」と同じであり、会計上も資産計上ではなく費用処理の対象となるため、経理担当者との連携が必要です。

総コスト比較シミュレーション：貴社にとっての正解は？

月額賃料30万円のオフィスを例に、3年間入居した場合の「一般的な物件」と「2〜3ヶ月保証金物件」の総支出を比較してみましょう。

シミュレーションの結論：

• 短期移転（2年以内）や、創業初期でキャッシュを最優先する場合： 2〜3ヶ月保証金物件が有利になるケースが目立ちます。浮いた資金で事業を伸ばすリターンの方が、支払うコストより大きいためです。
• 長期入居（3〜5年以上）し、安定経営を目指す場合： 高額保証金物件の方が、トータルでの賃料負担が低く、最終的なキャッシュは多く残る傾向にあります。ただし、その数百万を事業投資に回して得られる利益が差額を上回るのであれば、保証金の安い物件を選ぶのが経営上の正解となります。

初期費用をさらに抑える！保証金2〜3ヶ月以外の選択肢

「保証金2〜3ヶ月」という条件の物件に絞ってしまうと、立地や広さの面で希望に合う選択肢が限られてしまう場合があります。その際、保証金の額そのものにこだわるのではなく、「内装工事費」を削減することで、結果的に初期投資を大幅に抑えることが可能です。

1. 「現状渡し」物件で内装コストを最小化する

ちいきぼオフィスで取り扱う物件の多くは、「現状渡し」という形態をとっています。これは、床や壁、照明、空調などの基本設備が整った状態で引き渡される形式です。

• 事業開始までのスピードが違う：何もない「スケルトン（コンクリート打ちっぱなし）」の状態からオフィスを作る場合、内装工事に数百万円の費用と数ヶ月の期間がかかります。一方、現状渡し物件なら、デスクや椅子などの什器を用意すれば、内装工事を待たずに、比較的スムーズに事業を開始できます。
• 「見えない初期費用」をカット：小規模オフィスであっても、ゼロから内装を整えると坪単価10万〜30万円ほどかかるのが一般的です。現状渡し物件を選ぶことは、保証金を数ヶ月分積み増すことよりも、はるかに大きなコスト削減につながるケースが多いのです。

2. 「居抜き物件（内装譲渡）」の活用

現状渡しからさらに踏み込み、前のテナントが使用していた間仕切り（パーテーション）や家具などをそのまま引き継ぐのが「居抜き物件」です。

• 入居時の内装工事費を劇的に削減できる：10坪（約33㎡）のオフィスを構える場合、通常なら100万〜300万円の内装費がかかりますが、居抜き物件であれば、このコストを「ほぼゼロ」にすることが可能です。
• スピーディーな事業開始が可能：居抜き物件であれば、契約後すぐに業務を開始できるため、工事期間中の「家賃の二重払い」という機会損失を防げる点も大きなメリットです。

さらなる裏技：「居抜き退去」で出口コストも抑える

居抜き物件の本当の価値は、入居時だけではありません。契約条件として「居抜きでの退去（次への引き継ぎ）」が認められている物件を選ぶことで、将来のコストも劇的に変わります。

原状回復費用（解体費）を次の入居者にバトンタッチ

通常、オフィスを退去する際は「借りた時の状態（スケルトン）」に戻す義務（原状回復義務）があり、これには多額の解体費用が発生します。

• コスト削減の仕組み： 貸主の承諾を得て「居抜き」のまま次のテナントに内装を譲渡できれば、本来支払うはずだった数百万円の解体費用が一切かかりません。
• 資産の売却（造作譲渡）： 内装の状態が良い場合や、高価な什器が残っている場合は、次の入居者に対して「造作譲渡料」として内装を買い取ってもらえるケースもあり、退去時にキャッシュを得られる可能性すらあります。

失敗しないための「物件内見」チェックリスト（総務・経営者向け）

初期費用ばかりに目を奪われ、業務に支障が出る物件を選んでは本末転倒です。内見時に必ず以下の3点を確認してください。

1. 電気容量とコンセント位置： PCやサーバーを多用するIT企業の場合、古いビルの保証金が安い物件では「電力が足りずにブレーカーが落ちる」トラブルが頻発します。
2. 空調の個別・一括管理： セントラル空調（全館一括）のビルは、残業時に空調が止まったり、土日の利用に追加料金がかかったりします。個別空調であることを確認しましょう。
3. ネット回線の引き込み状況： 「MDF（主配線盤）」に空きがあるか、VDSL方式ではなく光回線が直接引き込めるかを確認してください。ネットが遅いオフィスは、結果的に人件費を損なわせます。

まとめ：貴社の「成長フェーズ」に合わせた決断を

「保証金2〜3ヶ月」のオフィスは、賢く活用すれば事業を加速させる強力な武器となりますが、リスクを正しく理解していなければ、退去時に思わぬ足かせとなります。最後に、本記事で解説した重要なポイントを改めて整理しましょう。

1. 保証金2〜3ヶ月の「正体」を理解する

なぜ、相場が6〜12ヶ月のオフィス市場で「2〜3ヶ月」という抑えられた条件が成立するのか、その裏側を知ることで、契約への不安を解消できます。

• リスクの外部委託： 多くの物件では、専門の保証会社を利用することが必須条件となっています。貸主（オーナー）は、保証金という「現金」を多く預かる代わりに、保証会社による「保証」を取り付けることで、滞納や未払いリスクを回避しています。
• オーナーの入居促進戦略： 景気変動や働き方の変化に伴い、空室を早期に解消したいオーナーが、戦略的に「初期費用の安さ」を打ち出しています。つまり、借主である貴社を歓迎しているサインでもあります。

2. 最大のメリット：資金を「眠らせない」攻めの経営

保証金2〜3ヶ月物件を選ぶ最大の価値は、本来なら数年間凍結されるはずだった多額の資金を、「今、利益を生む場所」へ投下できる点にあります。

• キャッシュの最適化： 10ヶ月〜12ヶ月分の保証金を預けることは、無利息で多額の現金を拘束されることを意味します。
• 具体活用： その浮いた資金を、優秀なエンジニアの採用コスト、即効性のあるWEB広告費、あるいは業務効率を劇的に変えるITシステム導入などに充てることで、賃料の差額以上のリターン（利益）を生み出すことが可能になります。

3. 最大の懸念：出口で待つ「追加清算」への備え

「預け金が少ない」ということは、「退去時の相殺原資が少ない」という事実を忘れてはいけません。

• 原状回復費の発生： 小規模オフィスであっても、クロスの張り替えや床のクリーニング、パーテーションの撤去には数十万〜百万円単位の費用がかかります。
• 別途支払いの発生を前提に： 保証金2〜3ヶ月分ではこれらを賄いきれないため、退去時に別途、まとまった現金が必要になるケースが一般的です。この「出口コスト」をあらかじめ事業計画に織り込んでおくことが、経営者・総務担当者のリスクマネジメントです。

4. 保証金2〜3ヶ月物件が「真にフィットする」企業とは

この契約形態は、すべての企業に最適というわけではありません。以下の特徴に当てはまる場合、そのメリットを最大限に享受できます。

• スタートアップ・ベンチャー企業： 手元のキャッシュが事業の生命線であり、1円でも多く事業成長に投資したいフェーズ。
• 成長スピードの速い企業： 2〜3年で人員が増え、オフィスの拡張移転が確実視されている企業。短期スパンであれば、長期入居時の賃料差額リスクを気にする必要がありません。
• キャッシュフロー重視の経営： 「預け金」という死に金を作ることを嫌い、資金の回転率を高めて効率的に経営を行いたい企業。

オフィス探しは、単に「働く場所」を決める作業ではなく、「会社の資金をどう配分するか」という財務戦略そのものです。

目先の「初期費用の安さ」に惹かれる気持ちは大切ですが、「退去時にいくら払うことになるのか」「3年後の組織規模はどうなっているか」という時間軸でのシミュレーションを欠かさないでください。

ちいきぼオフィスでは、主要エリアを中心に、スタートアップや少人数の事業者の皆様に最適な「保証金を抑えた物件」や「現状渡し」の物件を多数取り揃えています。貴社の成長フェーズや予算にぴったりのオフィスがきっと見つかりますので、ぜひ当サイトで理想の物件を探してみてください。