オフィス退去時の原状回復トラブルを回避！契約書の確認から費用削減の交渉術まで解説

「オフィスを退去する際、高額な原状回復費用を請求されたらどうしよう…」「契約書に記載されている原状回復の範囲がよくわからない」オフィスの退去を検討している総務担当者や経営者のあなたは、そうした不安を抱えていませんか？

原状回復工事は、オフィス移転におけるコストの中でも特に高額になりやすく、貸主と借主の間でトラブルに発展するケースも少なくありません。しかし、入居時の契約内容をしっかりと把握し、退去時のポイントを押さえておけば、不要な費用の発生を回避し、コストを削減することが可能です。

この記事では、賃貸オフィスの原状回復に関する契約上の義務や、工事の費用相場、業者との交渉術まで、重要な注意点を解説します。原状回復の基本を理解し、スムーズな退去を実現するための準備を始めましょう。

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原状回復とは？その義務と法的根拠

賃貸オフィスの原状回復とは、借主が物件を借りた状態に戻して貸主に引き渡すことです。賃貸借契約書に記載されている契約内容に基づき、借主は原状回復工事を行う義務を負います。

原状回復の範囲と通常損耗・経年劣化

原状回復で借主が負担する範囲は、契約書に記載されている内容によって異なります。一般的には、借主の故意または過失によって生じた損傷や、内装の変更部分が原状回復の対象となります。

民法では、通常損耗や経年劣化による物件の状態変化は、貸主が負担するものとされています。通常損耗とは、オフィスを普通に使用することで発生する損耗のことで、壁紙の張替えや床材の張替えなどが含まれます。ただし、オフィスの賃貸借契約では、特約によって通常損耗分も借主負担となるケースが多く、契約書の確認が重要です。

賃貸住宅との違いとオフィス特有の注意点

オフィスの原状回復は、賃貸住宅と大きく異なります。住宅では、借主の負担が通常損耗や経年劣化を除いた範囲に限られることが一般的です。一方、オフィスでは「スケルトン」に戻す義務を負う契約が多く見られます。

スケルトンとは、内装や設備をすべて撤去し、コンクリートの床や壁がむき出しの状態にすることです。居抜きで入居した場合でも、退去時はスケルトンでの引き渡しを求められる可能性があるため、契約書の原状回復に関する条項を詳細に確認することが大切です。

原状回復費用の相場と内訳

原状回復費用は、工事の範囲や物件の規模、グレードによって大きく変動します。適正価格を把握し、費用負担を軽減するためのポイントを押さえましょう。

坪単価の目安と費用の内訳

原状回復工事の費用相場は、坪単価で算出されることが一般的です。事務所のグレードや工事内容によって大きく変わりますが、一般的な目安としては、坪あたり3万円～5万円程度と言われています。

工事費用の内訳は、主に以下の項目で構成されます。

内装解体工事（壁紙、床材、造作物の撤去など）
設備の撤去（照明器具、空調などの撤去）
新設工事（壁の張替え、床材の張替えなど）
廃棄物処理費用

工事内容ごとに単価が記載された見積もりを業者に依頼し、詳細を把握することが大切です。

高額請求を回避するための交渉術

原状回復で高額請求を受けるリスクを軽減するためには、貸主や管理会社との交渉が重要です。

契約内容の確認：入居時の契約書を徹底的に確認し、原状回復の範囲を明確に把握しましょう。通常損耗や経年変化が借主負担となる特約がないか、注意してチェックすることが大切です。
相見積もりの取得：貸主や管理会社が指定業者を提示してきた場合でも、複数業者から相見積もりを取ることが可能です。相見積もりを比較検討することで、適正価格を判断し、不要な追加費用を削減できる可能性があります。
工事内容の交渉：見積書に記載された工事項目を確認し、本当に必要な工事なのか交渉してみましょう。入居から時間が経っていない壁紙の張替えなど、交渉によって借主負担を軽減できるケースも存在します。